澳洲卖投资房，CGT 怎么算？
卖掉投资房，赚的钱要交资本利得税（CGT）。CGT 不是另一种税：赚到的部分加进当年的收入，按你的税率交。算得对不对，关键在 cost base 和 折扣。
一句话
- 资本利得 = 卖价 − cost base
- 2027 年 7 月 1 日之前签合同卖、持有满 12 个月的澳洲税务居民：利得打五折
- 2027 年 7 月 1 日起：五折取消，改为按通胀调高 cost base，另有 30% 最低税
- 时间按合同日算，不是交割日
1. Cost base 包括什么
| 类别 | 例子 |
|---|---|
| 买价 | 合同价 |
| 买卖的附带费用 | 印花税、律师费、买卖中介佣金、估价费 |
| 持有成本 | 没有扣过税的利息、市政费等（多数出租房已经每年扣了，就不能再算） |
| 资本支出 | 改建、加建；买房后马上做的初始维修 |
| 保护产权的费用 | 例如产权纠纷的律师费 |
已经扣过税的费用（包括每年扣的建筑折旧）不能再进 cost base。所以卖房那年，会计要把历年扣过的建筑折旧从 cost base 里减掉。
2. 50% 折扣（2027 年 7 月 1 日之前卖）
- 持有至少 12 个月，而且是澳洲税务居民，资本利得先打五折，再加进收入
- 12 个月按合同日算：买入合同日到卖出合同日
- 海外居民或临时居民：2012 年 5 月 8 日之后取得的资产，海外居民期间没有折扣
3. 2027 年 7 月 1 日起的新规
2026 年 6 月 26 日通过的 Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026：
- 2027 年 7 月 1 日起发生的 CGT 事件（卖房按合同日），个人不再有 50% 折扣
- 改为把 cost base 按通胀（CPI）调高，只对「真实」升值部分征税
- 另外设 30% 最低税：真实资本利得最少按 30% 交
- 跨越 2027 年 7 月 1 日持有的房子：利得分两段。7 月 1 日之前的那段照旧可以打五折，之后的那段用新规。7 月 1 日那天的价值，可以用当时的市场估价，或者用部长规定的分摊方法
打算 2027 年前后卖房，或者想知道要不要在 2027 年 7 月 1 日做估价，先请会计用你的数字算一次。估价不一定划算，要看房价在 2027 年前后涨得快还是慢。
4. 自住房和 6 年规则
- 一直自住的主要住所（main residence）卖掉，一般不用交 CGT
- 以前自住、搬走后出租：搬走后最多 6 年内，仍可以当作自住房，豁免 CGT。每次搬回去再搬走，6 年重新算
- 超过 6 年：只能部分豁免。通常以第一次出租那天的市场价为起点，按超过 6 年的天数比例交 CGT
- 卖房时是海外居民：一般不能用自住豁免（有少数例外）
5. 卖房时要准备的文件
- 买入和卖出的合同、settlement statement
- 买卖中介佣金、律师费、印花税单据
- 改建、加建的发票
- 历年的折旧报告和报税记录（要减掉扣过的折旧）
- 自住过的话：搬入、搬出、开始出租的日期
- Clearance certificate：澳洲居民卖房也要在交割前向 ATO 申请，否则买家要扣下 15% 房款交给 ATO。最长要 28 天，有效期 12 个月
常见问题
CGT 是按交割日还是合同日算？
按合同日。6 月签合同、7 月交割，利得算在 6 月那个财年。12 个月持有期和 2027 年 7 月 1 日的分界，也都看合同日。
卖房亏了怎么办？
资本亏损可以抵当年或以后年度的资本利得，但不能抵工资收入。没用完的结转到以后。
2027 年新规对已经持有的房子有影响吗？
有。2027 年 7 月 1 日之后卖，利得要分成两段计算：之前那段可以打五折，之后那段用通胀调整和 30% 最低税。
澳洲居民卖房也要 clearance certificate 吗？
要。2025 年 1 月 1 日起所有房产交易都适用，没有金额门槛。交割前没交给买家，买家就要扣 15% 房款。
资料来源
- ATO · Cost base of asset：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/calculating-your-cgt/cost-base-of-asset
- ATO · CGT discount：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/cgt-discount
- ATO · CGT events（合同日）：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/cgt-events
- ATO · Treating former home as main residence：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/property-and-capital-gains-tax/your-main-residence---home/treating-former-home-as-main-residence
- ATO · Foreign residents and CGT：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/your-residency-status-and-cgt
- ATO · Clearance certificates：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/foreign-resident-capital-gains-withholding/australian-residents-and-clearance-certificates
- Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026：https://www.legislation.gov.au/C2026A00049/asmade/text