澳洲投资房报税，要准备哪些文件？
每年报税，出租房要交一份 rental schedule：租金收了多少、花了多少。会计算得准不准，全看你给的文件齐不齐。下面这张清单，照着发给会计就行。
一句话
- 收入：中介的年度月结单（rental statement）
- 支出：贷款利息、市政费、水费、strata、保险、维修发票
- 买房那年：settlement statement 和买房合同
- 文件至少留 5 年；卖房的话，买卖记录要留到卖房后 5 年
1. 租金收入
- 中介的年度租金月结单（End of Financial Year statement）：租金、中介费、广告费、代付的维修都在上面
- 自己收租的话：银行流水里每一笔租金
- 押金被扣、保险赔的租金损失，也算收入
2. 贷款
- 每个贷款账户的年度利息单（7 月 1 日到次年 6 月 30 日）
- 如果中途 redraw 过、或者贷款同时用于自住和投资：每一笔提款用在哪里。私人用途那部分利息不能扣
- 新借或转贷那年：贷款手续费、LMI、估价费、broker 费的单据（借款费用超过 $100 要分 5 年扣）
3. 持有成本
- 市政费（council rates）、水费
- Strata 季度账单（普通管理费、sinking fund；为某项改建专门收的 special levy 不能直接扣）
- Land tax 评估通知
- 房东保险（landlord insurance）、楼宇保险
- 清洁、花园、除虫等单据
4. 维修和改建
- 每张维修发票：写清楚修了什么、在哪套房
- 改建、加建、换整个厨房这类大工程的发票，前后照片最好也留着（这类不能当年扣，要按年折旧或者进 cost base）
- 买房时就已经坏的东西，买后马上修的单据（不能当年扣，但卖房时有用）
5. 折旧报告
- Quantity surveyor 折旧报告（tax depreciation schedule）：建筑折旧每年 2.5% 靠它算。做报告的费用本身也可以扣
2017 年 5 月 9 日晚 7:30 之后买的二手住宅，里面原有的家电、地毯、窗帘等不能再折旧。建筑本身（capital works）照样可以按 2.5% 扣。
6. 买房那年（和卖房那年）
- 买房合同、settlement statement（印花税、律师费、调整数都在上面）
- 卖房那年：卖房合同、settlement statement、中介佣金、律师费
- 如果房子以前自住过：哪天搬出、哪天开始出租
要留多久？
ATO 要求记录一般保存 5 年，从报税那天算。买房、持有、卖房的记录，要留到卖房之后 5 年。纸质或电子版都可以，电子版记得备份。
常见问题
文件拍照可以吗？还是要原件？
可以。ATO 接受电子记录，拍照或扫描都行，只要看得清楚、有备份。
中介月结单丢了怎么办？
找中介重新发一份年度月结单就行，他们系统里都有。银行流水可以作为补充。
两个人共同持有，文件要分开吗？
不用分开。同一套文件给会计，会计按产权比例分给两个人报。
去看房、收租的机票油费可以扣吗？
不可以。2017 年 7 月 1 日起，去住宅出租房检查、维修、收租的交通费不能扣，也不能加进 cost base。
资料来源
- ATO · Records for rental properties and holiday homes：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/records-for-rental-properties-and-holiday-homes
- ATO · Rental properties 2025 – rental expenses：https://www.ato.gov.au/forms-and-instructions/rental-properties-2025/rental-expenses
- ATO · Second-hand depreciating assets：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/depreciating-assets-in-rental-properties/second-hand-depreciating-assets
- ATO · Borrowing expenses：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/borrowing-expenses