出租房可以扣哪些费用？
出租房的费用分三种：当年就能扣、分几年慢慢扣、完全不能扣。分对了，退税才多、ATO 来问也不怕。
一句话
- 当年扣：利息、中介费、市政费、水费、land tax、strata、保险、维修
- 分年扣：建筑折旧 2.5%、借款费用分 5 年
- 不能扣：看房交通费、买房前就坏的初始维修、改建、自用部分
1. 当年就能扣
| 费用 | 要注意 |
|---|---|
| 贷款利息 | 只扣用于出租房的那部分。redraw 拿去私人用途的，那部分利息不能扣 |
| 中介费、佣金、广告 | 中介年度月结单上都有 |
| 市政费、水费、land tax | 租客自己付的水费，你不能再扣 |
| Strata 管理费、sinking fund | 为某项改建专门收的 special levy 不能当年扣 |
| 房东保险、楼宇保险 | |
| 维修和保养 | 把坏的东西修回原样，例如修水管、补墙、换几块坏掉的瓷砖 |
| 清洁、花园、除虫、折旧报告费 |
2. 分几年扣
建筑折旧（capital works）
1987 年 9 月 15 日以后开工建的住宅，建筑成本每年可扣 2.5%，最多 40 年。改建、加建的成本也一样按 2.5% 扣。金额由 quantity surveyor 的折旧报告算出来。
家电、地毯等（plant and equipment）
新买的可以按年限折旧。但 2017 年 5 月 9 日晚 7:30 之后买的二手住宅，里面原有的这些东西不能折旧。
借款费用
贷款手续费、LMI、估价费、broker 费这些，总额超过 $100 的，分 5 年扣（贷款期短于 5 年就按贷款期）。贷款提前还清，剩下的那年一次扣完。
3. 不能扣
- 看房、维修、收租的交通费：2017 年 7 月 1 日起不能扣，也不能进 cost base
- 初始维修：买房时就已经存在的损坏，买后修好，不能当年扣。可以按 2.5% 折旧或者进 cost base
- 改建、升级：例如整个厨房换新、加一个房间。这是资本支出，按 2.5% 折旧
- 空地的持有成本：2019 年 7 月 1 日起，空地的利息、市政费、land tax 一般不能扣
- 自用部分：一年只租出半年，或者只租一个房间，费用要按时间或面积分开
4. 负扣税（negative gearing）：2027–28 年度起有新规
现在，出租房亏损（费用大于租金）可以抵工资收入，少交税，这就是负扣税。
2026 年 6 月通过的 Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026 改了这一点：
- 从 2027–28 年度起，2026 年 5 月 12 日晚 7:30（堪培拉时间）之后签合同买入的现房（established dwelling），出租亏损不能抵工资，要先存起来，留到以后年度再用
- 那个时间之前买的，不受影响
- 新建住宅（new dwelling）不受影响
新规的细节（例如「新建住宅」怎么界定）还有一个跟进法案 Tax Reform No. 3 Bill 2026 在国会审议中。买房前，先问你的会计这套房算哪一类。
常见问题
换新热水器算维修还是改建？
旧的坏了，换一个功能差不多的，一般算维修，当年扣；如果换成明显更好的系统，可能算改建。具体看情况，问会计最稳。
贷款既买了投资房，又付了自住房的装修，利息怎么算？
按钱的用途分。用于出租房的那部分利息可以扣，用于自住的那部分不能扣。所以每次提款用在哪里，要留记录。
没有折旧报告，还能扣折旧吗？
建筑折旧要有建筑成本的依据，通常请 quantity surveyor 做一份报告。报告费本身可以扣，一般一次做好，用很多年。
2026 年 5 月之前买的房，以后还能负扣税吗？
可以。新规只管 2026 年 5 月 12 日晚 7:30 之后签合同买入的现房。之前买的照旧。
资料来源
- ATO · Rental properties 2025 – rental expenses：https://www.ato.gov.au/forms-and-instructions/rental-properties-2025/rental-expenses
- ATO · Work out the category of your rental expense：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/work-out-the-category-of-your-rental-expense
- ATO · Capital works deductions：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/capital-expenses/work-out-your-capital-works-deductions
- ATO · Rental properties and travel expenses：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/rental-properties-and-travel-expenses
- ATO · Deductions for vacant land：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/land-vacant-land-and-subdividing/deductions-for-vacant-land
- Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026：https://www.legislation.gov.au/C2026A00049/asmade/text